Оспаривание отчета оценщика: когда арендная плата взлетает кратно

ФГУП «Смоленский областной центр дезинфекции» арендовало у государства три земельных участка. Арендная плата годами рассчитывалась на основе старого отчета с ежегодной индексацией. В 2021 году арендодатель (МТУ Росимущества) провел новую оценку, в результате которой годовая плата за один из участков выросла со ~116 тыс. руб. до 577 тыс. руб. (в 4-5 раз). Предприятие обратилось в суд с требованием признать новый расчет незаконным.

Истец утверждал, что оценщик допустил методологическую ошибку: применил ставку капитализации (13,6%) для расчета годовой арендной платы по договору долгосрочной аренды (49 лет), что некорректно. Это привело к завышению стоимости в 3,2–3,9 раза.

Ход процесса:

  • Решение АС Смоленской области (15.05.2023): Иск удовлетворен. Суд назначил судебную экспертизу, которая установила рыночную стоимость аренды данного участка на 2021 год на уровне 53 410 руб. (а не 577 900 руб.). Суд признал отчет ответчика недействительным и обязал пересчитать плату.

  • Постановление 20 ААС (26.07.2023): Апелляция МТУ Росимущества отклонена. Суд подтвердил, что оценка, проведенная по заказу ответчика, содержала существенные нарушения, а оценочная экспертиза является полной и обоснованной.

  • Постановление АС Центрального округа (30.10.2023): Кассация оставлена без удовлетворения.

Ключевая роль экспертизы:

  • Почему назначили? Для проверки достоверности спорного отчета и определения рыночной стоимости аренды.

  • В чем суть? Эксперт учел критически важный фактор — долгосрочный характер аренды (49 лет), который проигнорировал первоначальный оценщик. Применен метод, адекватный для таких условий (рекапитализация и сравнительный анализ продаж).

  • Что дала истцу? Заключение эксперта стало основным аргументом (доказательством), позволившим суду уменьшить арендную плату в разы (совокупно по 3 участкам с 808 400 руб. в год до 80 080 руб.) и взыскать с ответчика судебные расходы, включая затраты на экспертизу.

Прецедентное значение:

  • Яркий пример, когда формально правильный отчет оценщика можно успешно оспорить через судебную экспертизу, выявив методологическую ошибку.

  • Суды последовательно указывают: при оценке права аренды необходимо учитывать все условия договора, особенно срок.

  • Заключение судебной экспертизы, проведенной с соблюдением требований законодательства, имеет приоритет над отчетом, выполненным по заказу одной из сторон.

  • Кассация не будет переоценивать выводы нижестоящих судов по существу, если те основаны на правильно оцененных доказательствах.

Хроника судебных актов:

Консультации по вопросам экспертиз

По всем вопросам о заказе или предварительном обсуждении экспертизы обращайтесь по телефону

+7 (495) 157-08-88

Или опишите Ваш вопрос в заявке и мы с Вами свяжемся

Запись на консультацию
Запись на консультацию

Также в нашем блоге

Неучтенный убыток: как мы рассчитали потери зарплаты при простое оборудования

Неучтенный убыток: как мы рассчитали потери зарплаты при простое оборудования

Оборудование встало, а зарплату платить придется. Знакомая ситуация? Именно с такой проблемой к нам обратился клиент.

06.11.2025•Блог, Кейсы•
Спор длиною в 4 года или существенные ошибки при проведении экспертизы оценки действительной стоимости доли в ООО

Спор длиною в 4 года или существенные ошибки при проведении экспертизы оценки действительной стоимости доли в ООО

Участник вышел из ООО, но стороны не согласны с размером действительной стоимости доли (ДСД). Сумма иска — 123 млн руб. Дело Касьяновой В.А. к ООО «ОИЦ», № А40-194670/21

30.10.2025•Блог, Судебная практика•
взыскание платы за услуги управляющей компании: роль экономической экспертизы

Взыскание платы за услуги управляющей компании: роль экономической экспертизы

Разбор дела № 2-22/2024 Солнечногорского городского суда МО

23.10.2025•Блог, Судебная практика•
отмена субсидиарки в кассации: критика формального подхода к признакам банкротства

Отмена субсидиарки в кассации: критика формального подхода к признакам банкротства

Семь контролирующих лиц ООО «Ленхард Девелопмент» были привлечены к субсидиарной ответственности. Однако суд кассационной инстанции отменил эти судебные акты, указав на фундаментальные недостатки в выводах нижестоящих судов.

21.10.2025•Блог, Судебная практика•