Оценочная экспертиза недвижимости позволяет выявить грубые ошибки оценщика и получить основание для назначения судебной экспертизы.
Ключевая особенность кейса
Оценщик при наличии выписок ЕГРН и фотоматериалов допустил массу искажений: назвал Москву «областным центром», здания — «гаражами», а внутреннюю отделку — «отсутствующей», хотя фото доказывали обратное.
Перед рецензентом был поставлен вопрос:
*«Соответствует ли Отчёт №... от ... г., требованиям ФСО, 135-ФЗ, принципам объективности, достоверности, обоснованности и проверяемости?»*
Выявленные нарушения при проведении оценочной экспертизы недвижимости
1. Искажение характеристик объектов оценки:
- «Областной центр» вместо г. Москва;
- «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки» вместо одной из магистралей Москвы;
- «Нежилое помещение» вместо «нежилое здание»;
- «1 этаж» вместо 3–4 этажей (по ЕГРН);
- «Класс качества внутренней отделки — без отделки» при наличии отделки на фото;
2. Необоснованное допущение — оценщик указал, что доступ в объект оценки отсутствовал, поэтому принята характеристика «без отделки», но в приложении к отчёту имелись фотографии с отделкой. Это вводит пользователей отчета в заблуждение.
3. Отсутствие анализа наиболее эффективного использования (НЭИ). Оценщик ограничился фразой «тестирование НЭИ» и указал противоречие: назначение «гараж», а НЭИ — «промышленное», что не соответствует реальности (административное здание).
4. Подбор нерелевантных аналогов — для оценки нежилых зданий в Москве использовались:
- гаражи,
- ангар из профлиста.
Ни по классу, ни по местоположению, ни по отделке аналоги не сопоставимы с оцениваемыми объектами.
5. Неверные корректировки и отсутствие полноценного анализа рынка — не приведены факторы, влияющие на спрос и предложение, поправки не обоснованы.
6. Нарушение требований к заданию на оценку — отсутствует описание состава объектов, не указан документ-основание для площади, не разделены цель и предполагаемое использование результатов.
7. Отсутствие обязательных реквизитов юрлица — не указаны полное наименование, ОГРН, балансовая стоимость.
Итог рецензирования
Таким образом, качественная оценочная экспертиза недвижимости (в форме рецензии) позволила доказать необоснованность первоначальной оценки и инициировать полноценное экспертное исследование в суде.
Консультации по вопросам экспертиз
По всем вопросам о заказе или предварительном обсуждении экспертизы обращайтесь по телефону
+7 (495) 157-08-88
Или опишите Ваш вопрос в заявке и мы с Вами свяжемся
Также в нашем блоге
Реальный кейс из нашей практики. В споре о привлечении бенефициара группы компаний к субсидиарной ответственности на сумму более 800 млн. руб. суды трёх инстанций поддержали доводы, основанные на заключениях наших специалистов.
Заключение позволило сторонам процесса получить объективную картину исполнения контракта.
Финансово-экономическая экспертиза бухгалтерского учета помогает не только отстоять расходы, но и значительно уменьшить пени по налогу на прибыль.
Судебная финансово экономическая экспертиза помогает разобраться в тонкостях налогового учета и защитить бизнес от необоснованных доначислений. Рассмотрим ситуацию из практики: прошла выездная проверка.
